云开·全站apply体育官方平台 【楼盘评测】：龙湖雅宝·天钜（航拍版）

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板块评价：关城二环核心板块

龙湖雅宝天居位于鱼珠路北侧、城东南路西侧，属于管城二环核心区域。

图片：龙湖雅宝天居航拍

郑州二环路南起航海路，东至中州大道，北至农业路，西至桐柏路，是郑州市开发最早、配套最成熟的区域，也是郑州主城无可争议的核心区域。

图：郑州市二环路示意图

“别想骗我出三环”这句话云开·全站APP登录入口，一度在郑州地产圈内流传甚广，这无疑是对郑州主城价值回归最有利的解释。

统计显示，郑州新增出让土地中，三环路外土地占比超过80%，这说明三环路与四环路之间区域已成为郑州房地产开发的主战场，而这也意味着未来三环路以内的土地将更加稀缺。

如果说三环以内的项目只能用稀缺来形容的话，那么二环以内的项目则可以说是绝版了。

目前二环以内待售项目不超过15个，二环以内土地已经5年没有公开供应，没有面粉就没有面包，可以说二环以内的土地越开发越少，土地越少。

天居所在区域作为郑州市最早开发的二环区域，基础设施完善、配套成熟、人口密集，也是郑州市主城区居住氛围最浓厚的区域之一。

图片：龙湖雅宝天居航拍

商业设施：大润发超市、新世界百货等。

教育设施：二里岗小学、管城外国语小学、创新街小学等。

公园设施：法治公园、商城遗址公园、郑州世纪公园等。

医疗设施：周边有郑州市陇海医院、郑州市第一人民医院、管城回族区人民医院等；

轨道交通：3条地铁线路，2号线、5号线、6号线；

二环作为核心区域，多年来无净土地出让，现有项目多为城市更新项目，不仅容积率高，房企品牌力也一般，周边高层二手房均价已达2万+/㎡，别墅更是一房难求，价格高达3万+/㎡。

这也可见龙湖雅宝天居的价值，毕竟作为全国前十的房企，龙湖的品牌力已经很强大了，而天居作为龙湖天系的产品，定位也比较高端，对于想要在主城改善居住条件的购房者来说，这无疑是一个他们一直期盼的项目。

特别是地铁修建完毕、城东路整治之后，整体区域环境将会发生质的变化。

图片：龙湖雅宝天居航拍

【评价指标】：

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项目评价：龙湖雅宝天居

龙湖雅宝天居位于鱼珠路北侧、城东南路西侧，总占地面积68亩，容积率3.49，规划4栋别墅、7栋高层、1栋写字楼、1所幼儿园。高层户型99-140平米，别墅首层复式150平米，别墅标准层142平米。

图：龙湖雅宝天居航拍

项目优缺点：

1、位于管城二环核心地段，区位优越

龙湖雅宝天居位于关城二环核心地段，紫荆山路、航海东路、中州大道、陇海快速路环绕，区位优越，配套齐全，居住氛围浓厚，地段极为稀缺。

除了区位优势，需要再次强调的是，由于主城二环以内区域以城市更新项目为主，大部分项目品牌力一般，容积率较高。作为全国房地产十强企业，龙湖的品牌力不言而喻。而且龙湖本身专注于开发高端项目，这对于看重区位、追求品质的置业者来说，确实是难得的机会。

图片：龙湖雅宝天居航拍

2.龙湖品牌，十大房地产开发商，别墅专家

开发商龙湖起步于重庆，拥有27年发展历史，是中国房地产综合实力前十强，也是财富中国500强之一。目前已拓展至全国51个核心城市，共拥有770多个开发项目，涵盖房地产开发、商业运营、长租公寓、智慧服务四大主营业务领域。在房地产开发方面拥有深厚的经验，景观和物业水平在行业内首屈一指，知名度很高，可以说是绝对的品牌地产开发商。

图：龙湖集团介绍

天居隶属于龙湖天系列，作为龙湖高端产品系列之一，天居选址标准严格，定位顶级豪宅。

例如，位于白云新城CBD、被誉为“重新定义广州顶级豪宅”的广州龙湖天邑，是唯一斩获国内最权威房地产奖项“金盘奖”两个“第一”的项目。从北京、上海到杭州，天邑的每一款产品都是城市核心区域的标杆。

龙湖雅宝天居坐落于二环路，是龙湖在郑州开发的第四个项目，也是龙湖在郑州真正主城二环路的首个项目，无疑将延续天居产品的一贯风格。

3. 改善定位，别墅稀缺

龙湖雅宝天居容积率为3.5，相对于主城区动辄4、5的城市更新项目来说，这个容积率还算适中，配置为别墅+高层产品，而别墅产品在二环以内已经是绝版了。

高层定位方面，项目户型从99平米到140平米不等，别墅已经够稀缺了，高层也定位于改善型，对于二环内以老旧、破旧、小户型为主的改善型居住环境的人群来说，天居的定位不仅更契合他们的改善型需求，也是对管城二环城市形象的一次重大提升。

图片：龙湖雅宝天居航拍

4.户型设计科学合理，产品坚固

龙湖的产品力一直受到市场的高度评价，这一点在该项目的户型设计上尤为明显。

比如一套99平米的高层公寓，采用少见的三房两厅两卫格局，不仅户型方正，拥有朝南三开间和5.1米宽的朝南阳台，而且南北通透，再加上额外8平米的使用面积，功能性和空间感都不错。

再比如某别墅标准层142㎡户型，这套户型同样亮点颇多，首先是朝南7.2米宽大厅，有独立入口，其次是装修空间大，可以做成三、四房，其中四房户型，四面朝南，房比高达86%，实际使用面积123㎡，按照一般高层75%左右房比计算，相当于高层164㎡的室内空间。

5、一期即将开盘，高层、别墅

项目一期即将开盘，首推高层6/7栋、别墅4栋。其中高层6栋楼高21层kaiyun官方网app下载app，双梯三户，户型包括99㎡三房、140㎡四房；7栋楼高34层，双梯四户，户型包括99㎡三房、115㎡；别墅4栋楼高8层，一梯两户，标准层面积142㎡，叠院户型面积约155㎡。一般项目首推优惠幅度都比较大，值得关注。

图：龙湖雅宝天居首栋建筑示意图

6.高低配置规划

项目规划包含别墅、高层，并不是纯别墅社区，相对来说没有那么纯粹。

【评价指标】：

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支持评估

运输

交通方面，项目东临城东南路，东侧为未来路、中州大道，北侧不远处有陇海高速、金水路，西侧与紫荆山路隔路相交，周边道路均为郑州市城市主干道，交通极为便利。

图：龙湖雅宝天居周边道路交通位置示意图

轨道交通方面，项目周边有2号线、5号线、6号线3条地铁线路，其中2/5号线已通车，6号线正在建设中，预计2023年通车。项目距离2/6号线换乘站二里岗站700米，距离5号线城东南路站1.2公里。

图：龙湖雅宝天居周边轨道交通

生活设施

项目周边社区成熟，居住氛围浓厚，大型商业中心方面，项目距离二七广场不足3公里，距离新世界百货2.2公里，距离大润发超市不足1公里，距离世茂购物中心2.2公里。

图：龙湖雅宝天居周边商业设施示意图

教育设施

除自建一所幼儿园外，项目周边3公里内还有多所小学，包括百思特外国语学校（含幼儿园和小学，贵族私立学校）、管城区二里岗小学、管城外国语小学、创新街道紫荆花小学等。

图：龙湖雅宝天居周边学校位置

创新街道紫荆小学是市重点学校，管城外国语小学的排名也靠前。

项目周边主要中学有郑州市第五中学（距离1.3公里）、郑州市第63中学（距离1.4公里）、郑州市管城回族区外国语学校（距离900米）、郑州市第107中学（距离2公里）等。

生态支持

项目周边生态资源主要有法治公园、上城遗址公园、紫荆山公园、郑州世纪公园等。

图：龙湖雅宝天居生态概览

商城遗址公园以商城遗址为中心，公园总占地面积224亩，为早中商都城遗址，全国重点文物保护单位，也是世界上现存规模最大的同期都城遗址，具有重要的文化历史价值。

郑州世纪公园前身是世纪游乐园，占地660亩，已确定改建为大型市政公园，目前闭园整修，计划2023年重新开放。对于一个寸土必争的城市来说，有如此规模的公园实属罕见。

【评价指标】：

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产品评论

公寓类型评估

115㎡三室两厅两卫C户型：

优点：户型方正，南北通风，三开间朝南，客厅与次卧连通大阳台，动静分区，餐客厅融为一体，主卧为套房，配有更衣室及独立卫生间，厨房为U型，配有独立入户门厅。

缺点：阳台外的设备平台影响采光。

140㎡四室两厅两卫公寓E：

优点：户型方正，南北通风，四房朝南，三卧朝南，市面上比较少见，有客厅与次卧连通的大阳台，有独立入户门厅，主卧为套间，有独立卫生间及衣帽间，整体空间布局科学合理。

缺点：无。

景观评价

龙湖景观一直被业界所赞誉，此次天居以生态、人文、健康、融合、精筑五个维度，打造五维园林，结合“城市森林秘境”主题，打造了一环、两轴、四大主题、六大场景的园林景观。

进入正门，四周种植了许多形状均匀的树木，中间则种植了树形优美挺拔的高大树木。

图：龙湖雅宝天居景观设计效果示意图

桂家中轴线上方为水景，结合高大乔木（如国槐、朴树等），营造林荫大道的植物空间。

图：龙湖雅宝天居景观设计效果示意图

乌桕树穿插于道路之间，通过植物、草坪、休闲平台等结合，营造静谧、高品质的别墅环境。

图：龙湖雅宝天居景观设计效果示意图

龙湖雅宝天居还设有约450平米的会客厅，集聚会交流、阅读冥想、26℃光氧健身等多功能复合空间于一体。

图：龙湖雅宝天居景观设计效果示意图

项目打造了社区全龄活动场所，面积约2000平方米。

老年活动区配备了太空漫步机、太极按摩机、脚踏车、腰部伸展训练器等轻便器械，还为儿童修建了迷你足球场。

图：龙湖雅宝天居景观设计效果示意图

景观系统中设置了跑道系统，运动健身区配有动感单车、跑步机、训练长凳等健身房运动器材；多功能羽毛球场，可满足打羽毛球、拳击等运动的需求。

图：龙湖雅宝天居景观设计效果示意图

为了让小朋友充分感受大自然，社区内修建了森林公园，约1300平米的大型儿童区，利用自然土坡结合植物森林，营造自然丛林的感觉。

地面为草坪与橡胶垫组合，通过木桩、梯子、沙坑、独木桥等，加上地面上的自然科学图标，让小朋友回归自然，体验穿越丛林的乐趣。

图：龙湖雅宝天居景观设计效果示意图

【评价指标】：

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综合评价

如果用一个关键词来概括当前的房地产形势，那一定是分化。

主城区房价稳步上涨，郊区房价不断波动，两大房企的表现一次次告诉市场，未来会有越来越多的购房者回归主城区，看中主城区的价值。

更何况，稀缺意味着价值。郑州房地产开发的主战场已经转移到三环、四环之间，未来三环以内的土地会越来越少，当三环以内的市场从新房转向二手房时，环内地块的价值必然会更加被看重。

这也正是龙湖雅宝天居的区位价值所在，项目不仅位于三环以内，更是二环以内的核心区域，纵观郑州二环以内区域，五年来土地市场上没有公开出售的地块，改善型地块极为稀缺，品牌开发商更是凤毛麟角云开·全站apply体育官方平台，可见龙湖雅宝天居的稀缺性。

除了地段价值，项目更看重的是品牌价值。龙湖是全国知名房企，连续多年位列地产十强，物业、景观早已是行业标杆，产品力在一线房企中也备受推崇。随着人们越来越注重居住品质，品牌房企也将越来越受欢迎。

即便抛开区位、品牌，单从产品角度看，该项目已足够稀缺，不足3.5的容积率、限量版别墅、大面阔短进深的户型、五维景观设计等，无论从哪个角度看，这都是当下主城提升最值得关注的项目之一。

【受到推崇的】：

老杨的评论

近期郑州三环内多个楼盘的热销，狠狠地打了那些借机批评郑州楼市的人的脸。事实证明，不是郑州不够好，也不是没有市场需求，而是有些产品不符合市场需求。

龙湖这个项目位于二环核心地段，郑州核心地段不缺房，但好房却很紧俏。从龙湖提供的清单来看，这个项目的产品力极强，如果能够兑现，相信未来会是二手房市场的明星项目。

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